언제나
투자자들은 한 치 앞도 보지 않으려 한다
현재 수익에 취해
탐욕의 감지
영화 <빅쇼트>의 '마이클 버리'는 미국 주택 시장에서 사람들의 무분별한 탐욕을 감지한다. 여기서의 탐욕은 두 가지다. 하나는 주택의 값이 계속 오르니 대출받아 집을 사도, 나는 언제나 영원히 이득을 볼 것이라 믿는 구매자의 탐욕. 또 다른 하나는 중개업자의 탐욕이다. 고객이 자기 집을 구입해서 대출금 갚지 않는 사람이 없다는 믿음, 아무나 대출해 주고 더 많은 사람에게 수수료를 챙기자는 탐욕이었다.
1930년대 미국 대공황 시기에 미국 주택 시장은 고점 대비 거의 80프로 폭락했다. 그때 모기지 절반이 채무불이행 사태를 경험했었다. 하지만 그전에 전조 증상, 구체적인 징후가 포착되었다. 복잡한 금융상품이 증가하고, 그로 인해 관련 투자 사기도 많아진다. 언제나 투자에서 탐욕의 역사는 되풀이된다.
마이클 버리의 진단
의대를 졸업했으나 숫자 읽는 법에 능해 독학으로 투자 시장에 뛰어들었고, 혼자서 독서와 드럼 그리고 메탈 음악을 즐긴다. 그는 남들이 보지 못하는 종목 분석으로 주식 투자를 하여 돈을 많이 벌었다. 펀드를 운용해 많은 이들에게 수익을 안겨 줬다. 투자 운용사 대표답지 않게 반팔티에 편한 복장이다. 그의 투자 철학은 의외로 간단했다. '수익을 낼 수 있다면 어디든 투자'하는 것이었다.
마이클 버리는 2005년 3월 가장 잘 팔리는 모기지 채권 20개를 조사한다. 모기지 채권은 수천 개의 등급이 다른 모기지로 구성되어 있다. 그것을 만든 사람조차 다 파악 못하는 양을 몇 주 동안 다 읽고 분석했다. 그의 결론은 주택담보비율이 너무 높고 연체율이 날로 증가하고 있는 부실 모기지가 너무도 많다. 예를 들어 담보 비율이 90프로가 넘는 게 수두룩하고 그것도 연체 이자가 60일 그 이상 밀린 거도 다반사다. 대부분 주택저당증권은 매우 위험한 서브프라임 대출이 섞여 구성되어 있다. 한 2년 후쯤 2007년 대다수 대출의 고정금리 기간이 끝날 때쯤 채무불이행이 시작될 것이다.
이제껏 주택시장이나
주식시장을 지탱하는 것은
부실한 똥이었어요.
시한폭탄의 타이머가
드디어 작동된 것이죠.
신용부도스와프 - 빅쇼트
주택 시장을 상대로 공매도 치고 싶다. 마이클 버리의 생각이었다. 그러나 주식시장이 아닌 이상 주택시장을 공매도 친다는 것은 고작 부실 건설회사 주식을 공매도 치는 방법뿐이다. 없으면 만들면 된다. 그래서 나중에 혹시 모를 지급 불능 사태를 막기 위해 재무가 건전성이 높은 골드만 삭스나 뱅크오브아메리카를 먼저 찾아갔다. "현재 모기지 채권이 대량 부도가 나면 받는 보험에 가입하고 싶습니다." 결국 여러 은행을 돌며 13억 달러에 해당하는 신용부도스와프를 체결했다. 그런데 30년 만기 모기지 채권이 부도가 날 경우에 지급을 받게 되고, 오히려 그동안 채권 가격이 오르면 어마어마한 프리미엄을 월마다 내야 한다. 버리를 믿고 투자한 투자자들은 그 소식을 듣고 난리가 났다. 수익을 주기는커녕 본인들 돈으로 프리미엄을 내야 할 상황이니 화가 끌어올라 그에게 이메일 폭탄을 날리고, 뿐만 아니라 가장 많이 투자한 투자자는 투자금 회수에 적극 나선다. "버리, 내 돈 돌려줘!"
징후가 있어요!
모기지 사기가 2000년 대비 5배이고,
평균 세후 소득은 일정한데
주택 가격이 폭등하면
주택은 자산이 아니라
빚이죠.
지금은 과연 - 2023년 7월 ~
투자 사기들로 해당 주식은 폭락에 폭락을 거듭했으나, AI 반도체와 배터리가 지수를 무지막지하게 끌어올렸다. 개인들의 종목별 수익과 손해 격차도 커졌다. 미추홀 전세 사기로 세상이 시끄러운지 얼마 되지 않았고, 아직도 피해자는 누군가와 끝없는 투쟁을 벌이고 있을 것이다. 더 힘든 것은 우리의 세후 소득은 달라진 게 없고, 주택 가격이 금리가 올라 내려가는 시늉을 하고, 물가는 오르니 빚은 빚대로 힘들고 그래서 삶이 더 힘들다. 서브프라임모기지 사태를 겪은 지 언 16여 년이 흘렀다. 나스닥은 또다시 역사적 고점이던 그때의 전고점을 향해, '첨단 기술은 한없이 발전한다.'는 신념으로 달려가고 있다. 주택 가격은 줄줄 흘러내리고 있으나 정부 정책으로 언제나 흘러내리는 와중에 들썩들썩거리고 나는 그 와중에 몇 년 전 갭투자와 빚투 영끌해서 주택 구입한 사람들의 고뇌와 고충을 헤아리고 싶을 뿐이다.
다음 편으로 이어집니다.